Acquérir un bien ancien destiné à la revente n’est presque jamais à l’abri de mauvaises surprises. Ce pari fou semble pourtant attirer de plus en plus d’investisseurs immobiliers, ceux qui osent miser sur la rénovation pour rentabiliser le projet. Le principe est assez simple, vous achetez une propriété, vous vous lancez dans des travaux de rénovation et vous vendez à un meilleur prix. Mais pour que ça marche, il faut une bonne stratégie !
Trouvez un bien à fort potentiel
Choisir le parfait logement adapté au projet est loin d’être une mince affaire. Il ne faut pas seulement s’orienter à partir de critères esthétiques. La maison ou l’appartement à acheter ne doit réclamer que des travaux superficiels de modernisation ou d’amélioration. Les travaux doivent se limiter à des coups de peinture, du nettoyage, du retrait de cloison, à du remplacement de carrelage ou à d’autres tâches minimes. Il est indispensable de trouver les propriétés à fort potentiel, mais surtout d’examiner l’emplacement de celui-ci en fonction du cours de l’immobilier de son secteur. Collaborer avec des spécialistes comme un évaluateur foncier est même conseillé si l’on veut estimer la valeur d’un bien d’une manière plus objective au moment de faire les visites.
Négociez autant que possible
Quand on veut acheter, rénover et revendre, il est déconseillé de se contenter du prix du marché. Négociez jusqu’à obtenir un rabais d’au minimum 20% sur la valeur normale du bien. L’achat doit effectivement prendre en compte le coût des travaux à faire et de la petite marge qui reste en guise de bénéfice. Si vous achetez un bien qui vaut 350.000 euros à 320.000 euros dans un secteur où l’immobilier ancien tourne autour de 450.000 euros, vous pouvez faire une bonne affaire. Déjà, vous avez 30.000 euros de réserve pour compléter au budget des travaux si la rénovation s’élève par exemple à 50.000 euros. Une fois rénové, le bien peut se proposer à 450.000 euros, laissant aux acheteurs une marge de négociation ne dépassant pas les -20%. Cette dernière démarche repose grandement sur la qualité de l’annonce, sur la potentialité du logement et surtout sur le profil et la capacité de négociation du vendeur.
Collaborez avec des professionnels en rénovation
L’acquisition d’un bien ancien est assez risqué dans la mesure où le coût des travaux à réaliser atteint plus de 40% de sa valeur à l’achat. Lors de la visite, la présence d’un spécialiste en rénovation est primordiale pour estimer pièce par pièce le budget nécessaire à chaque réparation. L’accompagnement d’un décorateur-designer d’intérieur et d’extérieur est aussi bénéfique pour mieux identifier les produits et les accessoires à acheter conformément à un budget bien défini. Là encore il faut inclure dans le projet immobilier de revente, en plus des travaux, les frais des prestataires, les frais des notaires, les divers coûts administratifs et les fonds de sécurité pour mieux anticiper les éventuelles complications du chantier. Enfin, ce qui reste dans votre portefeuille ne dépendra plus que des déductions fiscales, d’où la nécessité de se faire accompagner par un spécialiste en fiscalité immobilière.